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外国人吃中餐财说|80亿现金从哪来?红星美凯龙

图片来源:视觉中国

记者 | 袁颖琪

编辑 | 陈菲遐

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美凯龙(601828.SH)最近备受股价困扰。

在高管增持、员工持股后,美凯龙又抛出了面向高管和核心骨干的股权激励计划。这些举措背后,是美凯龙在A股市场上的表现。在A股上市不到两年时间里,美凯龙股价跌幅超过50%。

截至11月29日,美凯龙市值380亿元,低于老对手居然之家(借壳武汉中商)383亿的估值。事实上,美凯龙总资产是居然之家的4倍。

影响美凯龙与居然之家估值的原因很多,其中一个就是两者的模式差异。与居然之家相比,美凯龙更像是家居界的万达广场——拥有大量物业地产,将店铺出租,收取租金和招商佣金构成了营业收入主要来源。

这种模式下巧妙地资产处理为美凯龙带来了诸多益处,但随着时间推移,风险凸显,危机四伏。

巧用资产分类

美凯龙的模式经过多个版本迭代。

1998年,美凯龙通过大量买地、投资房产,形成“买地、建商场、招商、开业”模式。截至目前,美凯龙共经营管理359家店铺,其中53家为自有物业。将店铺出租,收取租金和招商佣金构成了营业收入主要来源。

根据半年报,美凯龙营业收入中租赁及管理收入占比50.9%,其次为委托经营商场的收入,占比28%。近年来,美凯龙营业收入保持快速增长。2018年增长30%,达到142.4亿元。今年三季报营收增速有所回落,为18.3%,达到118.2亿元。

图片来源:Wind、界面新闻研究部

“包租婆”模式的缺点在于重资产,需要沉淀大量资金,而且扩张速度缓慢。在2000年前后,“轻资产”模式应运而生。这种不直接参与物业开发,转而输出品牌和物业管理的模式,让美凯龙可以从中收取一次性管理费以及部分租金。与此同时解决了扩张速度问题,并且一次性收取的物业管理费还可以充实公司现金流,可以说一举两得。

红星美凯龙真正成功之处恐怕在于这种模式带来的会计处理好处。

首先,美凯龙用于出租目的的商业地产,在会计处理中用投资性房地产这一科目核算。这一科目可以采用公允价值法确定成本,也就是说房地产的增值会及时反映成账面价值。

外界不为所知的是,红星美凯龙是A股目前投资性房地产最多的公司,甚至超过了房地产龙头万科A。

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